Het duurt ongeveer 18 maanden voordat een belegging in beursgenoteerd vastgoed de invloed van de algemene aandelenbeurs van zich afschudt en de daadwerkelijke prestatie van de onderliggende portefeuille begint te weerspiegelen, blijkt uit nieuw onderzoek van MSCI voor de European Public Real Estate Association (EPRA).
Midden tot lange termijn eigendom van beursgenoteerd vastgoed biedt beleggers veel meer liquiditeit en lagere kosten dan directe vastgoed investeringen, zodra de prijsvolatiliteit veroorzaakt door de algemene aandelenmarkt is weggeëbd blijkt uit het onderzoek.
Ali Zaidi, Directeur Indices & Onderzoek bij EPRA: “Het onderzoek versterkt het bewijs dat Europees beursgenoteerd vastgoed op lange termijn dezelfde rendementen genereert als direct vastgoed. Het bevestigt dat beursgenoteerd vastgoed integraal onderdeel moet maken van vastgoedbeleggingsstrategieën.”
MSCI-onderzoekers Bert Teuben en Ian Cullen hebben over een langere periode een vergelijking gemaakt tussen de prestaties van het vastgoed van 19 Europese beursgenoteerde vastgoedbedrijven en de volatiliteit van hun aandelenprijzen.
Dit is de eerste keer dat grondig is gekeken naar een grote sample van beursgenoteerde bedrijfsportefeuilles. Eerdere studies in opdracht van EPRA waren gericht op de correlatie tussen de prestatie van panden, fondsvehikels en aandelenindices. Het MSCI-onderzoek laat zien hoe beleggers de prestatie kunnen analyseren op het niveau van het onderliggende pand, het vehikel en het aandeel teneinde hun beleggingsbeslissingen te ondersteunen.
De belangrijkste conclusies van het onderzoek ‘Listed and Private Real Estate: Putting the Pieces Back Together,’ zijn:
- Er zijn sterke correlaties tussen pand, vehikel en aandeel met name in de drie en vijf jaars periodes. Dit suggereert dat lange termijn beleggers beursgenoteerd vastgoed kunnen gebruiken als onderdeel van hun overkoepelende vastgoedportefeuille strategieën.
- Samengebundeld tot één onderdeel, liet de steekproef van 19 bedrijven nog steeds zien dat de resultaten van de effecten en de onderliggende panden nauw aansluiten. Het rendement op de onderliggende panden was duidelijk de belangrijkste factor in de prestatie op de lange termijn. Financiële en vehikel- factoren waren ook belangrijk, vooral in periodes van zwakke of juist sterke algemene aandelenprestaties. Over kortere periodes (jaar of kwartaal) had het aandelenmarktsentiment een behoorlijke impact op de volatiliteit van de rendementen.
- Samengevoegd gingen de prestatietrends van onderliggende panden, vehikels en aandelen over de langere termijn synchroon op. Deze verhouding bleek sterker te zijn voor Britse bedrijven dan voor bedrijven van het Europese vaste land.
- In kortere meetperiodes – van maximaal 18 maanden – liggen de kosten van de verhoogde liquiditeit die beursgenoteerd vastgoed in een investeringsportefeuille biedt met name in meer volatiliteit. Na deze periode van 18 maanden, zo blijkt uit het onderzoek, convergeren de prestaties van het beursgenoteerd vastgoed – op zowel bedrijfs- als marktniveau – steeds meer met die van de onderliggende panden, naarmate de meetperiode de drie- en vijf- jaar mijlpalen benadert.
Het is al langer duidelijk dat de lage correlaties tussen beursgenoteerd en direct vastgoed over een korte tijdsspanne een uitdaging is voor institutionele beleggers op zoek naar een bron van rendement in hun vastgoedportefeuilles. Dit nieuwe onderzoek toont aan dat hoe langer een beursgenoteerde vastgoedbelegging wordt gehouden, hoe meer die investering de prestatie en risicoprofielen van het onderliggende directe vastgoed levert.
