Amsterdam, de belangrijkste speler op de Nederlandse hotelmarkt, is binnen Europa een van de meest interessante steden voor hotelbeleggingen. De stad is zo aantrekkelijk vanwege de combinatie van verder stijgende bezoekersaantallen in zowel het zakelijke als het toeristische segment en door de gemeente ingevoerde beperkingen op het ontwikkelen van nieuwe hotellocaties binnen de ring.
De hotelmarkt wordt over het algemeen gekenmerkt door lange huurtermijnen (vaak 20 tot 25 jaar) die meestal ook geïndexeerd zijn. Dit maakt hotelvastgoed zeer attractief voor beleggers, mits de locatie goed is en er een gezonde balans is tussen vraag en aanbod.
Er is vaak een sterke link tussen de huurder en het gebouw aangezien hotels vaak al decennia lang op dezelfde plek staan en beide niet meer los van elkaar te zien zijn. Voorbeelden hiervan zijn het Amstel Hotel en het Hotel Krasnapolsky in Amsterdam. De situatie is niet te vergelijken met de kantorenmarkt, waar huurders binnen enkele maanden kunnen besluiten te vertrekken. Dit kenmerk vermindert de risico’s met betrekking tot verhuur voor hotelbeleggers.
Enorme capaciteitstoename
Nederland trok in 2014 een recordaantal van 14 miljoen buitenlandse bezoekers en dat aantal groeit nog altijd sterk. Amsterdam is met afstand de meest populaire toeristische bestemming binnen Nederland. De toeristische sector zorgt in totaal voor circa 500.000 banen, ofwel bijna 7% van de totale werkgelegenheid. Het overgrote deel van de hotelvoorraad is geconcentreerd in de vier grootste steden.
Amsterdam had in 2014 een aanbod van 25.000 hotelkamers, een toename van 47% ten opzichte van 2004. Dat is ruim twee keer zo veel als Rotterdam, Den Haag en Utrecht tezamen. Ondanks de enorme capaciteitstoename en een te verwachten groei van 16% tot 2020, met een bezettingsgraad van 79% en een kamerprijs van gemiddeld 117 euro (per nacht), zijn er volgens hotelconsultancyorganisatie Horwath nauwelijks tekenen van overcapaciteit.
Deze cijfers zijn bijzonder gunstig in vergelijking met de tweede markt, Rotterdam, waar we voorzichtiger zijn met investeren vanwege een mogelijke ontwikkeling van overcapaciteit aan kamers. Het totaal van 4900 kamers in 2014 lag daar 58% hoger dan 2004 en zal naar verwachting met 22% toenemen tot 2020. De bezettingsgraad in Rotterdam is 63% en de gemiddelde kamerprijs ligt er op 86 euro.
Unieke hotelconcepten
Het succes van Amsterdam ligt in zijn aantrekkelijkheid als toeristische, zakelijke en in toenemende mate ook congresbestemming. De bezoekersaantallen zullen de komende vijf jaar naar verwachting met 3% per jaar groeien, in lijn met de jaarlijkse groei van de hotelvoorraad van 2,6%. De gemeenteraad heeft daarbij een streng beleid ingevoerd ten aanzien van het ontwikkelen van nieuwe hotels in het stadscentrum.
Vergunningen worden alleen verleend als de investeerder een ‘uniek hotelconcept’ biedt, dat afwijkt van het standaardaanbod. Bouwinvest heeft bijvoorbeeld recent een 186 kamers tellend hotel aangekocht, Hotel Amstel Tower, dat nabij het Amstelstation gebouwd gaat worden en waarvoor de Duitse budgethotelketen Meininger een 25-jarig huurcontract heeft gesloten.
Meininger positioneert zich met prijzen van circa 30 tot 35 euro per bed per nacht net boven het hostelniveau, maar met modernere en betere faciliteiten en een hoger aantal bedden per kamer (tot acht personen door stapelbedden of meer door het samenvoegen van kamers met verbindende deuren). Het bedrijf richt zich op schoolkampen, toeristengroepen en families, waarbij het de service en het comfort van een hotel combineert met het ongecompliceerde van een hostel.
Vlakbij, in de Weesperstraat, opent Zoku (Japans voor familie, groep of clan), dat zichzelf in de markt zet als ‘het einde van de hotelkamer’, een gebouw met hybride appartementen die geschikt zijn voor langdurig verblijf en/of kantoorruimte inclusief hotelfaciliteiten.
Airbnb geen bedreiging
Het vervagen van de grenzen tussen verblijven, werken en ontmoeten is een centraal thema in de marketing van het moderne hotelconcept, waarbij hotelketens investeren in grote openbare ontmoetingsruimtes waarbij beleving meer centraal staat. Soho House, een besloten club voor professionals uit de creatieve industrie, maar ook een hotelketen, is de verpersoonlijking van deze trend. Een nieuw Soho House met 79 kamers voor leden die in het buitenland verblijven, is gepland in het Bungehuis in het centrum van Amsterdam, achter de Dam.
De enorme opmars van het aanbod van privé-accommodaties op Airbnb.com, waarop momenteel circa 3500 appartementen in Amsterdam staan, wordt vaak gezien als grote bedreiging voor de hotelsector. Dit is echter met name het geval voor kwalitatief laagwaardige hotels (drie sterren of minder) die geen onderdeel uitmaken van de grotere hotelketens en daardoor voordelen zoals een centraal boekingssysteem en gemeenschappelijke marketing niet tot hun beschikking hebben.
Er zijn al voorbeelden van hoe de reguliere hotelsector zich aanpast, zodat die kan meeliften op het succes van Airbnb. Hotel Aitana (onderdeel van het Hotel Fund van Bouwinvest) op het Amsterdamse IJdock biedt diverse diensten aan zoals sleuteloverdracht, schoonmaak en ontbijt voor huurappartementen in de nabij gelegen Jordaan, in een zich steeds verder ontwikkelend stervormig netwerk.
Mooie beleggingspropositie
Voor een relatief kleine hoofdstad (23e in de Europese Unie) heeft Amsterdam een enorme aantrekkingskracht op internationale reizigers en staat het vijfde in de top 10 van Europese bestemmingen, ná Londen, Parijs, Istanbul en Barcelona, zo blijkt uit data van MasterCard. Als congresbestemming bezet het een zevende plaats binnen Europa. Dit resulteert in een hoge bezettingsgraad van hotelkamers voor de Nederlandse hoofdstad, die enkel door Londen en Parijs wordt overtroffen.
Volgens RevPAR, de belangrijkste benchmark voor de hotelsector, lagen vorig jaar de opbrengsten per beschikbare kamer in Amsterdam op 95,74 euro. De stad is zo het meest lucratief na Parijs (205,28 euro), Londen (146,05 euro), Zürich (144,34 euro) en Rome (99,70 euro). Deze zeer positieve marktsignalen zorgen ervoor dat de huidige ontwikkelpijplijn van hotels in Amsterdam van 2700 kamers, net na Londen en Istanbul ligt met elk 4000 kamers.
De Investment Property Databank (IPD) stelt dat het langjarig gemiddelde pan-Europese totale beleggingsrendement (inkomsten plus kapitaalgroei) voor hotels op 7% en hoger ligt, met minder volatiliteit dan de gehele vastgoedmarkt. Huurinkomsten zijn de belangrijkste component in het rendement.
De gemiddelde yield gap, het netto aanvangsrendement ten opzichte van 10-jaars Nederlandse staatsobligaties, ligt bij Amsterdamse hotels inmiddels op een recordspread van 450 basispunten. Het sterke fundament op de gebruikersmarkt, in combinatie met de aantrekkelijkheid ten opzichte van obligaties, zorgt ervoor dat het moment om te investeren in de stenen en het cement van de zakelijke en toeristenindustrie nog nooit zo gunstig is geweest.
