Sterke bedrijfsresultaten over het tweede kwartaal, optimisme over een minimale impact van hogere invoertarieven op de consumenteninflatie en toegenomen verwachtingen van renteverlagingen door de Amerikaanse Federal Reserve stuwden de S&P 500 Index vorige week naar drie recordsluitingen. Als het winstgroeipercentage van +11,7% (per 13 augustus 2025) standhoudt, zou dit het derde opeenvolgende kwartaal zijn van dubbele-cijferige winstgroei op jaarbasis voor de index — ruim boven de prognoses van slechts +4,9% op 30 juni, gebaseerd op data van FactSet. Dat stelt Saira Malik, Chief Investment Officer Fixed Income & Equities bij Nuveen.
Als extra bevestiging van het positieve sentiment noteert meer dan de helft van de aandelen in de index boven hun 50- en 200-daags voortschrijdend gemiddelde. Daarnaast bevinden de allocaties van fondsbeheerders naar wereldwijde aandelen zich op het hoogste overgewicht van de afgelopen zes maanden, volgens een sectoronderzoek. Ondanks reële neerwaartse risico’s — waaronder een mogelijke hernieuwde versnelling van inflatie, een verzwakkende arbeidsmarkt en een overvolle kunstmatige-intelligentiehandel die heeft geleid tot hoge waarderingen en een smalle marktleiderschap — blijft beleggerseuforie de richting van de aandelen bepalen.
Beleggers waren verheugd over opnieuw een maandelijkse inflatiecijfers (CPI-rapport) die weinig bewijs toonden dat hogere invoertarieven de inflatie zouden aanjagen. Vooral in juli bleven de woonlasten — een van de meest hardnekkige componenten van de CPI — voor de vijfde maand op rij onder de 4%, voor het eerst in ongeveer vijf jaar. Het optimisme kreeg echter een knauw nadat de Producentenprijsindex (PPI) van juli de volgende dag werd gepubliceerd: zowel de totale als de kern-PPI kwamen veel hoger uit dan verwacht en lagen fors boven de cijfers van de voorgaande maand. Omdat de PPI groothandelsprijsbewegingen meet en enkele belangrijke componenten doorwerken in de favoriete inflatiebarometer van de Fed, de kern-PCE (Personal Consumption Expenditures) Prijsindex, die later deze maand verschijnt, nam de onzekerheid toe.
Tegen de achtergrond van een gemengd inflatiebeeld en verslechterende werkgelegenheidscijfers verwacht de markt nu twee in plaats van drie renteverlagingen van 25 basispunten door de Fed vóór eind 2025, te beginnen in september. Een gezamenlijke verlaging van 50 basispunten zou de doelrente voor fed funds aan het einde van het jaar terugbrengen naar een bandbreedte van 3,75%–4,0%, het laagste niveau sinds november 2022. Dit zou een rentegevoelige sector zoals commercieel vastgoed kunnen ondersteunen, waardoor het een interessante kandidaat is voor portefeuilleallocatie.
Portefeuille-overwegingen
Na twee jaar van dalingen zijn de wereldwijde rendementen van particulier vastgoed de afgelopen vier kwartalen positief geweest, dankzij afnemende tegenwind voor deze beleggingscategorie. Herstellende vastgoedprijzen in de meeste mondiale markten, stijgende transactievolumes en een scherpe daling in nieuwe bouwprojecten hebben hieraan bijgedragen. Het transactievolume bedroeg meer dan 1 biljoen dollar in het afgelopen jaar, met stabiliserende niveaus in de Azië-Pacificregio na een periode van zwakte, en met toenemende investeringsvolumes in zowel de VS als Europa. Wij zien vastgoed op een keerpunt en blijven de voorkeur geven aan een benadering gericht op wereldsteden, met nadruk op groeiende markten met goed opgeleide en diverse bevolkingen. In de VS lijkt de volgende cyclus inmiddels te zijn begonnen. In de geschiedenis van de Amerikaanse markt voor open-end core-vastgoedfondsen zijn er drie grote cycli geweest, elk met een duur van meer dan 12 jaar en een jaarlijks totaalrendement van meer dan 10% (volgens de NCREIF Fund Index – Open-End Diversified Core Equity).
Historisch gezien zijn twee opeenvolgende kwartalen met positieve rendementen een indicatie voor de start van een nieuwe cyclus. Inmiddels telt core-vastgoed er vier. Bovendien is in deze cyclus het aantal nieuwe projecten sterk gedaald in alle vastgoedsectoren, en worden de opleveringen volgend jaar verwacht op het laagste niveau in meer dan tien jaar. Deze dynamiek wijst op gunstige toekomstige fundamentals voor vastgoed. Binnen de Amerikaanse markt geven wij nog steeds de voorkeur aan de sectoren medische kantoren en retail. De bezettingsgraad van medische kantoren bevindt zich op een cyclisch hoogtepunt van 93%, waarbij de vraag al 17 kwartalen op rij groter is dan het aanbod. Nieuwe bouwstarts liggen slechts op 53% van het piekniveau, wat de komende jaren kan leiden tot een tekort aan medisch vastgoed. Binnen retail presteren met supermarkten verankerde winkelcentra bijzonder sterk, met hoge bezettingsgraden en nauwelijks nieuwe toevoer. De vooruitzichten voor toekomstige groei blijven gunstig en kunnen positief verrassen zolang de leegstand onder het historische gemiddelde blijft.
Azië-Pacific: middellangetermijngroei en langetermijntrends
In Tokio zullen de huren van meergezinswoningen waarschijnlijk blijven stijgen, gedreven door een aanhoudende vraag naar huurwoningen in combinatie met een beperkt nieuw aanbod. Zuid-Korea ontwikkelt zich verder als een potentiële markt voor huurwoningen, waarbij veranderingen in de huurpraktijken een positief vooruitzicht bieden. In Australië zien met supermarkten verankerde wijkwinkelcentra er aantrekkelijk uit, gesteund door aantrekkelijke initiële rendementen, de langetermijngroei van de bevolking in het land en een krappe pijplijn aan nieuwe retailprojecten.
