In het huidige beleggingsklimaat met lage yields kunnen beleggers niet meer om vastgoed heen. Door de beursgenoteerde route te nemen, behalen ze hetzelfde rendementsniveau van hoge kwaliteitsactiva, belangrijke portefeuillediversificatie en de mogelijkheid om hun blootstelling te wijzigen wanneer de markt daartoe aanleiding geeft.
Lage financieringskosten door zeer soepel monetair beleid van de Europese Centrale Bank (ECB), hevige concurrentie tussen geldverstrekkers, economisch herstel en een toenemend consumentenvertrouwen hebben de sluimerende vastgoedbeleggingsmarkten in Nederland doen opleven. Op Europees niveau naderen we de laatste fase van de investeringscyclus en zijn institutionele beleggers met name gebaat bij gemixte vastgoedportefeuilles, vanwege de extra liquiditeit die beursgenoteerd vastgoed boven directe vastgoedinvesteringen biedt.
Nu Londen de laatste fase van de huidige vastgoedcyclus ingaat, spitst het publieke debat zich in de Britse hoofdstad steeds meer toe op verhoging van de waakzaamheid ten aanzien van prijzen en rendementen. In Nederland, en dan met name Amsterdam, is het een compleet ander verhaal. Vastgoedbeleggers zien daar nu zelfs het grootste opwaartse potentieel van alle Continentaal-Europese beleggingsmarkten.
Succesnummers
De aanhoudende instroom van buitenlands kapitaal heeft een sterke verschuiving van value-add naar core-prijzen veroorzaakt. Core-investeerders ontwaken uit hun winterslaap van enkele jaren en grijpen hun kansen. Dit heeft portefeuillehouders met Nederlandse assets aangemoedigd om hun activa te koop aan te bieden in een markt die qua transactievolumes was achtergebleven bij de andere vastgoedmarkten in de Europese Unie (EU).
Natuurlijk zijn er in Nederland nog steeds voldoende value-add-kansen te vinden, getuige de verkoop van de kantorenportefeuille van Lone Star voor circa 700 miljoen euro, de acquisitie door private equity vastgoedmanager Tristan Capital Partners van twee vastgoedportefeuilles van verzekeraars Delta Lloyd en Generali (voor een totaalbedrag van 485 miljoen euro), de aankoop door NSI van de Cobra-portefeuille van Goldman Sachs en berichten dat het Engelse Marathon meer Nederlandse deals op het oog heeft in de komende maanden.
Naast de alom geprezen Nederlandse woningmarkt ziet de outlook er met name gunstig uit voor de logistieke sector, waar spelers als WDP en Prologis met hun hypermoderne distributiecentra sterk profiteren van de revolutie op het gebied van e-commerce. Daarbij is logistiek vastgoed nu nog vooral gericht op non-food, maar zodra de groei in het online verhandelen van voedsel doorzet, zal blijken dat we in dit segment nog maar aan het begin van de groeicurve staan.
Zorgvastgoed is een ander succesnummer. Deze markt groeit zeer snel en zal qua grootte naar verwachting zelfs de kantorenmarkt overstijgen. De overheid trekt zich terug met betrekking tot het verlenen van accommodatie en woningcorporaties richten zich door nieuwe wet- en regelgeving voornamelijk op sociale woningbouw. Tegelijkertijd heeft deze sector de demografie mee: tegen 2040 zal het aantal 65-plussers in Nederland bijna verdubbelen tot 4,5 miljoen, tegen 2,5 miljoen nu.
Laatste fase
De vooruitzichten voor de Nederlandse markt zijn dus uitermate positief en de investeringsvolumes zullen op een hoog niveau blijven, vooral omdat Amsterdam wereldwijd tot de steden behoort met de grootste spreads tussen rendement op vastgoed en rendement op staatsobligaties. Dit suggereert dat er aanzienlijk potentieel is voor verdere compressie van de yields, die zich in tegengestelde richting van de prijzen ontwikkelen.
Door de sterke aantrekkingskracht van de Europese vastgoedmarkten rijst de vraag hoe institutionele beleggers zich toegang kunnen verschaffen tot een markt die steeds competitiever wordt. Direct in vastgoed beleggen is bijzonder lastig en nu de vastgoedmarkten in de laatste fase van de investeringscyclus zijn beland, treedt het liquiditeitsvoordeel van vastgoedaandelen steeds meer op de voorgrond. Recent onderzoek van BNP Paribas Investment Partners voor de European Public Real Estate Association (EPRA) toont aan dat beleggers meer gebaat zijn bij gemixte vastgoedportefeuilles vanwege de extra liquiditeit die beursgenoteerd vastgoed boven directe vastgoedinvesteringen biedt.
Bovendien is het risico-rendementprofiel van beursgenoteerd vastgoed een stuk gunstiger. Zo is de benodigde tijd om een 1 miljard euro grote wereldwijde portefeuille van hoge kwaliteit te verkopen in vergelijking met twee jaar geleden licht verslechterd, ondanks de veel gunstigere kopersmarkt. Dat is verbazend en suggereert dat beleggers voorzichtiger worden en tot dezelfde conclusie komen als de EPRA: de markt is in de laatste fase van de cyclus beland.
Renteverhogingen
De afgelopen jaren zagen we de vraag naar vastgoed richting recordniveaus bewegen. Nu de Federal Reserve echter het startsein gegeven heeft voor een periode van renteverhogingen groeit de onzekerheid over de toekomstige richting van vastgoedrendementen wereldwijd. De gewilde Londense markt is een perfect voorbeeld: de huidige lage yields prijzen nog steeds huurstijgingen voor de komende jaren in.
Het is een visie die ook wij onderschrijven, maar beleggers doen er goed aan om meer flexibiliteit te hebben door een positie in Britse Real Estate Investment Trusts (REIT’s) gericht op Londen te nemen, zodat ze effectief kunnen bijsturen zodra de marktcondities daarom vragen.
En inderdaad mag de Europese beursgenoteerde vastgoedsector zich verheugen in grote belangstelling van beleggers. Bedrijven hebben in 2015 voor 25 miljard euro aan nieuw kapitaal opgehaald, elf nieuwe bedrijven zijn opgenomen in de Europese FTSE EPRA/NAREIT-index en de gemiddelde beleningsgraad van de sector daalde van 41% naar 37% (loan-to-value).
Gemixte portefeuille
Het onderzoek laat zien dat het mogelijk is om de directe vastgoedinvesteringen in een portefeuille te vervangen door beursgenoteerd vastgoed, omdat de rendementen over de lange termijn (vijf jaar en verder) sterk overeenkomen. Dit versterkt de uitkomsten van wetenschappelijk onderzoek dat de afgelopen tien jaar al door de EPRA is verricht naar de voordelen van een gemixte portefeuille van beursgenoteerd en direct vastgoed.
Het grootste nadeel van beursgenoteerd vastgoed is de volatiliteit op korte termijn, zoals ook in de eerste maanden van dit jaar te zien is geweest. Dat heeft te maken met de realtime verhandelbaarheid van vastgoedaandelen. Op langere termijn (vanaf 1 jaar) overheerst echter de correlatie met de onderliggende vastgoedmarkten.
Omdat er op lange termijn weinig correlatie is met andere activaklassen, zoals ‘gewone’ aandelen, obligaties en grondstoffen zorgen vastgoedaandelen ook voor diversificatie in een portefeuille. Ze kunnen de rendementen van een multi-asset portefeuille verbeteren met gemiddeld 80 basispunten zonder de volatiliteit te verhogen, blijkt uit het onderzoek.
