De ingrijpende hervorming van de zorgsector door de Nederlandse overheid om de fors oplopende economische kosten van een snel ouder wordende bevolking het hoofd te bieden, creëert een nieuwe vastgoedbeleggingsmarkt. Daarnaast bieden de veranderingen de mogelijkheid voor institutionele beleggers om twee van de grootste risico’s in hun portefeuilles af te dekken. Namelijk de langere levensverwachting en inflatie.
De belangrijkste elementen van de in 2013 in gang gezette hervorming zijn de scheiding van wonen en zorg, ofwel ‘extramuralisatie’, waarbij de overheid niet langer betaalt voor de huisvesting van ouderen die nog zelfstandig kunnen wonen en een drastische verlaging van de vergoeding voor huishoudelijke hulp.
Dit betekent dat mensen met behoefte aan ‘lichtere zorg’ die in hun eigen huis kan worden geboden, vanaf nu zelf verantwoordelijk zijn voor de kosten van huisvesting. Dat zal in Nederland een sterke impuls geven aan de vraag naar ‘reguliere’ huurwoningen die geschikt zijn voor het leveren van zorg.
Gat opvullen
Tegelijkertijd zal de aanbodzijde worden beperkt, omdat het merendeel van de bestaande verzorgingshuizen voor ouderen zal worden gesloten. Deze voldoen immers niet langer aan moderne woonnormen en ontvangen onvoldoende financiële steun van de overheid. De radicale verschuiving in het gezondheidszorgbeleid is een reactie op de ‘dubbele vergrijzing’, een demografisch beeld dat zich in de komende decennia zal aftekenen in Nederland.
Niet alleen het aantal 65-plussers maar ook de levensverwachting neemt gestaag toe. Zo’n 50% van de Nederlandse meisjes, die nu worden geboren, zal naar verwachting de leeftijd van 100 jaar bereiken. De leeftijdgerelateerde aandoeningen van deze uitdijende ‘vergrijzende bevolking’, gecombineerd met een sterke toename van vooral het aantal mensen met dementie, leiden tot een grotere vraag naar zowel langdurige zorg als kortdurende behandelingen (‘care’ en ‘cure’).
De private sector zal in toenemende mate het gat moeten opvullen dat ontstaat in zowel het aanbod van meer professionele gezondheidszorg als de huisvestingsbehoeften van ouderen, nu de overheidssteun afneemt en de financiële lasten van de oude dag meer uit eigen middelen moeten worden bekostigd. Institutionele beleggers hebben de kans daarop in te spelen door zorgvastgoed in hun beleggingsportefeuilles op te nemen, aangezien de kenmerken van deze beleggingscategorie goed aansluiten op de verplichtingen voor de lange termijn van pensioenfondsen.
De hogere leeftijd van de huurders van ouderenwoningen biedt een natuurlijke ‘vergrijzingshedge’ tegen het levensverwachtingsrisico dat onlosmakelijk verbonden is aan pensioenportefeuilles. De indexering van de huren sluit aan bij de inflatie-exposure. Tegelijkertijd kunnen pensioenfondsen ‘de cirkel sluiten’, in die zin dat ze hun verantwoordelijkheid nemen jegens de Nederlandse maatschappij en veel van hun eigen pensioendeelnemers, zonder concessies te doen aan hun fiduciaire plicht om het (voor risico gecorrigeerde) beleggingsrendement te maximaliseren.
Groeivooruitzichten
Bouwinvest heeft sectoren in de Nederlandse ‘cure & care’-zorgmarkt geïdentificeerd die hetzij de beste groeivooruitzichten op lange termijn bieden (instellingen voor ouderenzorg en private behandelingen), hetzij stabiele en voorspelbare vooruitzichten hebben (verstandelijk gehandicapten). Ofschoon de zorg voor verstandelijk gehandicapten minder binnen de algemene vergrijzingstrend valt, is er sprake van een aantrekkelijk vastgoedbeleggingspotentieel.
Zorgaanbieders zien zich namelijk genoodzaakt om hun bestaande woonvoorzieningen te vervangen, wat naar verwachting zal leiden tot een stabiele vraag naar circa 75.000 ‘bedden’ in de komende jaren. De beleggingsstrategie van Bouwinvest in de zorgvastgoedmarkt richt zich op het behalen van een netto fondsrendement van 6,5% op ‘core’ vastgoed zonder ‘leverage’ (primair gericht op direct rendement), met een portefeuille die gespreid is over regio’s met positieve economische en demografische vooruitzichten.
Begin november heeft Bouwinvest zijn eerste investeringen gedaan in het kader van deze strategie: de aankoop van het woon- en zorgcentrum Ingenhouszhof in Amsterdam en van een private woonzorgvilla in Haarlem. Deze centra bieden respectievelijk reguliere en premium hoogwaardige zorg voor mensen die aan dementie lijden.
Tekort aan woningen
De toetreding van marktpartijen tot de Nederlandse zorgvastgoedsector kan een immense uitwerking hebben. Het vloer-oppervlak in de sector zal volgens ramingen groeien tot 30 miljoen vierkante meter in 2030, waarmee het uitkomt ergens tussen het oppervlak van de winkelmarkt en dat van de kantoormarkt. Vastgoedmakelaars DTZ en CBRE hebben becijferd dat de jaarlijkse transactievolumes in de sector in de komende vijf jaar kunnen oplopen tot 650 à 800 miljoen euro.
Deze nieuwe vraag naar woonzorgvoorzieningen komt bovenop het bestaande tekort aan woningen. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur concludeerde in januari dat jaarlijks circa 12.000 ouderen en gehandicapten geen woning kunnen vinden die geschikt is voor hun behoeften. Nu de gezondheidszorg verschuift van de overheid naar de consumentenmarkt, verwacht ik dat de vraag naar zorg van betere kwaliteit substantieel zal toenemen, omdat mensen meer waar voor hun geld vragen.
We staan op de drempel van een nieuw tijdperk waarin ‘one size fits all’ niet langer de norm is en consumenten zullen afhankelijk van hun leefstijl en behoeften verschillende eisen stellen aan de door hen gewenste zorg en huisvesting.
Erwin Drenth is manager Zorgvastgoed bij Bouwinvest
