De afgelopen jaren werd er moord en brand geschreeuwd over de staat van de markt voor Nederlands commercieel vastgoed. Maar nu staat Nederland weer op de radar van internationale partijen. Dit blijkt uit het ‘Winning in Growth Cities’-rapport van internationaal vastgoedadviseur Cushman & Wakefield dat dinsdag werd gepubliceerd op de vastgoedbeurs Expo Real in München.
Hoewel Nederland niet op kan boksen tegen internationale reuzen als New York en Londen, staat Amsterdam inmiddels op een zesde plaats in Europa qua beleggingsvolume. Daarmee blijft Amsterdam onder meer Moskou en München voor, terwijl wereldwijd onder meer Singapore achter Amsterdam blijft steken.
Lees ook:
Minister Blok over huurmarkt: ‘De kudde moet nog volgen’
Alle seinen op groen voor Nederlandse woningmarkt
Vastgoed NL in sweet spot van buitenlanders
Met een geïnvesteerd vermogen van bijna 7 miljard euro, waarvan bijna 4 miljard euro door internationale partijen tot stand kwam, behoort Amsterdam (de Randstad) zelfs tot de top 3 van regio’s met het hoogst geïnvesteerde volume door internationale beleggers van Europa.
Dominerende investeerders
De Nederlandse markt wordt op dit moment gedomineerd door een tweetal type investeerders, constateert Jeroen Lokerse, Managing Partner van Cushman & Wafefield. “Enerzijds zijn er Duitse fondsen die in het beste segment van de markt willen beleggen en daarbij gefocust zijn op de Nederlandse kantorenmarkt. Anderzijds zijn er zogenaamde private equity-partijen die geïnteresseerd zijn in relatief gunstig geprijsd ‘secundair’ vastgoed.
Hij schetst dat deze partijen al enkele jaren actief zijn in ons land en doordat het besef bij verschillende vastgoedfondsen is gekomen dat zij hun vastgoed zullen moeten verkopen, zijn er in de afgelopen twaalf maanden veel relatief grote portefeuilletransacties tot stand gekomen.
Voorbeelden zijn onder meer de verkopen door CBRE Global Investors van een significant aandeel van het Dutch Office Fund-portfolio aan respectievelijk Archon/OVG, Blackstone en Lonestar, terwijl Mount Kellet een grote retailportefeuille van Corio aankocht. “Dergelijke transacties zorgen voor een hoog investeringsvolume en oefenen een grote aantrekkingskracht uit op andere beleggers”, aldus Mathijs Flierman, Head of Capital Markets bij Cushman & Wakefield.
“Hoewel deze transacties een belangrijke invloed hebben op de bijna 7 miljard euro die in de afgelopen twaalf maanden geïnvesteerd zijn in Nederland was het topsegment misschien nog wel belangrijker”, vervolgt hij. De verkoop van drie kantoorgebouwen aan de Amsterdamse Zuidas zorgde voor een totaal investeringsvolume van meer dan 650 miljoen euro. Dit betrof de gebouwen Ito/Som, Symphony en het nieuwbouw kantoorpand ‘The Edge’.
Verklaring
Bij dergelijke transacties ligt de prijs per m² gemiddeld ruim boven de 5000 euro, terwijl voor leegstaande kantoorruimte op dit moment soms niet meer dan 200 euro per m² betaald wordt. Deze transacties kwamen tot stand dankzij de inbreng van Duitse beleggers zoals Deka en Union Invest, beleggers die zich in Nederland hoofdzakelijk op het primaire kantorensegment richten.
Een van de belangrijke redenen dat Nederland, en in het bijzonder Amsterdam en de Randstad, erg in trek zijn om in te investeren, is de sterke positie op tal van belangrijke factoren die leidend zijn voor internationale investeerders. In ranglijsten met betrekking tot technologie, toerisme, innovatie en distributie presteert Amsterdam bijzonder goed.
Deze sterke positie, in combinatie met de relatief stabiele economie die Nederland heeft, zorgt ervoor dat internationale investeerders zeer geïnteresseerd zijn om te investeren in commercieel vastgoed in Nederland. Daarnaast zijn de prijzen volgens het rapport van Cushman & Wakefield nog altijd erg aantrekkelijk voor internationale partijen, waardoor het buitenlandse kapitaal dat Nederland binnenkomt het op acht na hoogste ter wereld is geweest in de afgelopen twaalf maanden.
De verklaring, zo stellen de opstellers van het rapport, is dat prijzen voor commercieel vastgoed doorgaans minder turbulent zijn dan in verschillende andere markten. Dat komt hoofdzakelijk door het zogenaamde ‘smoothing en lagging’-effect. Hierdoor worden waardeveranderingen over een langere periode uitgestreken in de waardering van onroerend goed, waardoor prijzen minder volatiel worden.
Broos
Voor 2015 is het de verwachting dat Nederland een sterke positie in het internationale klimaat zal behouden. Hoewel investeerders veelal geïnteresseerd zijn in liquide markten, letten ze ook steeds vaker op de kwaliteit van de markt. Cushman & Wakefield stelt dat Nederland dankzij zijn sterke economische positie zeker een dominante positie zal houden binnen de internationale beleggingsmarkt.
Desondanks spreekt de vastgoedadviseur wel uit dat de fundamenten op de gebruikersmarkten in sommige deelgebieden uiterst broos zijn, waardoor internationale partijen afgeschrikt kunnen worden. Desondanks zal er in 2015 nog altijd interesse blijken te zijn in zowel het primaire segment van de vastgoedmarkt alsook in het secundaire segment. Deze trend is op de retailmarkt ook in toenemende mate zichtbaar, wat in 2015 zou kunnen leiden tot soortgelijke portfoliotransacties als op de kantorenmarkt.
