Is het na het Britse EU-referendum nog wel verstandig om te beleggen in de Britse vastgoedmarkt? Het rendement op vastgoed lijkt nog steeds prima. Nu er onweer op de markt op komst is, gaat dat gepaard met aandelenachtige volatiliteit, stelt Ankul Daga, senior beleggingsstrateeg bij Vanguard Asset Management. En aan vastgoedbeleggingen kleven ook risico’s.
Beleggers hebben gezien de recente ontwikkelingen in het Verenigd Koninkrijk de neiging te vluchten in binnenlandse beleggingen, liquiditeit en spreiding waarbij rendement voorop staat. Ook vastgoed is een favoriete belegging. De liquiditeit van vastgoed is laag, taxaties kosten geld en worden daarom niet vaak uitgevoerd. Bovendien is de waarde van vastgoed veelal gebaseerd op schattingen in plaats van op daadwerkelijke transactiegegevens.
“Het rendement op vastgoed lijkt nog steeds prima. Echter voor niets gaat de zon op”, aldus Daga. “Nu er onweer op de markt op komst is, gaat dat hogere rendement gepaard met aandelenachtige volatiliteit. Bovendien wordt er vooral belegd op de eigen markt, iets waar Britse beleggers in het licht van Brexit misschien grip op willen houden.”
IPD
Veel beleggers klampen zich vast aan de Britse vastgoedindex van Investment Property Databank (IPD) die maandelijks wordt gepubliceerd. Daga: “Uit de jaarindex blijkt echter dat de cijfers minder rooskleurig zijn dan over het algemeen wordt aangenomen. Uit de jaarindex zoals gepubliceerd door IPD blijkt inderdaad dat vastgoed enige mate van diversificatie op het effectenbezit biedt, maar veel minder dan uit de maandelijks data kan worden opgemaakt.”
De volatiliteit, zoals neergelegd in de jaarindex, is volgens Daga bijvoorbeeld drie keer zo hoog, waardoor de rendement/risico verhouding minder gunstig is dan veelal wordt gedacht. “Iedereen die in de nasleep van de financiële crisis in vastgoed is gedoken heeft goed geboerd. In de vijf jaar tot eind 2015 noteerde de UK IPD een totaal rendement van liefst 66,6%. In 2015 kwam dat percentage al uit op 8.”
Risico’s
De vraag is echter of dit standhoudt. Aan vastgoedbeleggingen kleven immers ook risico’s. “Vastgoedbeleggingen zijn geen wondermiddel tegen de meer cyclische aandelenmarkt. In 1991 en 1992 ging vastgoed de boeken in als één van de slechtst presterende beleggingscategorieën. Vastgoed bleef overeind toen de tech-zeepbel barstte in 2001-2002 maar in 2008 was het geen fijne belegging. Tussen juni 2007 en 2009 verloor de UK IPD index maar liefst 37% van zijn waarde”, stelt Daga.
Vastgoedfondsen zuchten in deze omgeving van lage rentes onder de cashbuffers die ze moeten aanhouden om uitstroom op te vangen. Daga: “Toen de IPD UK Index in 2015 een brutorendement mat van 13,8%, wisten beleggers een gemiddeld rendement van 9,9% op te strijken. Om een nettorendement van 5% te behalen moet het brutorendement op circa 8% liggen.”
Volgens Daga is er een prima oplossing, al klikt het misschien wat controversieel. “Hou gewoonweg een mix van obligaties en aandelen aan. Ook al hebben obligaties moeten inboeten aan yields, bieden ze samen met pure liquiditeit ook een grotere diversificatie, iets wat beleggers gezien de moeilijke markten van het afgelopen jaar, hebben leren waarderen.”
