Niet de Brexit, maar de Britse huizenmarkt vormt een van de grootse risico’s voor de Britse economie, stelt Bart Hordijk, valuta-analist bij Monex Europe. Er zijn volgens hem veel aanwijzingen dat daar de volgende recessie voor de Britse economie in de maak is.
Uit onderzoek van Learner (2007) blijkt dat schokken op de huizenmarkt vaak voorafgaan aan een recessie. Bij acht van de tien laatste recessies was er sprake van problemen op de huizenmarkt. In het Verenigd Koninkrijk sluimert een negatieve schok voor de woningmarkt, die grote gevolgen kan hebben voor de Britse economie en het Britse pond.
Loonstijging volgt stijging huizenprijzen niet
De huizenprijzen in Engeland zijn gestegen van 3,7x een gemiddeld jaarsalaris in 1997 tot 7,7x in 2017. De gemiddelde huizenprijs ligt nu 259% hoger, terwijl de lonen over dezelfde periode met slechts 68% zijn gestegen. Dit heeft ook een negatief effect op de verhouding tussen schuld per huishouden en beschikbaar inkomen. De welvaartsratio’s staan hierdoor onder druk en consumenten hebben nog maar weinig spek op de botten om toekomstige schokken op te vangen, stelt Hordijk.
Er zijn meerdere factoren aan te wijzen die een kleine schok kunnen veroorzaken, maar die wel voldoende is om het kaartenhuis in te laten storten. De kredietvoorwaarden in het Verenigd Koninkrijk worden krapper. De Bank of England zit in een proces van renteverhogingen. De rente is afgelopen november met 0,25% gestegen en de Bank of England is van plan deze maand de rente opnieuw te verhogen. Het Term Funding Scheme waarmee financiële instellingen toegang verkregen tot goedkope leningen is afgelopen februari beeindigd. Daarmee is niet alleen een bron van goedkoop kapitaal drooggevallen, maar financiële instellingen moeten nu deze leningen ook terugbetalen. Als geld schaarser wordt voor hen zullen zij hun rentepercentages op leningen en hypotheken verhogen. Aangezien 40% van de hypotheekleningen in het VK een variabele rente kent, kunnen sommige huishoudens hierdoor zwaar getroffen worden.
Onzekerheid door Brexit
Daarbovenop kan de onzekerheid waarmee Brexit gepaard gaat ook voor druk op de woningmarkt zorgen. De onzekerheid tast het consumentenvertrouwen aan die historisch de huizenprijzen redelijk goed volgt. Daarnaast is de instroom van immigranten uit de EU is significant gedaald, waardoor de vraag op de woningmarkt ook daalt. Stijgende kosten voor huizenbezitters zijn al genoeg om de Britse economie negatief te raken, zelfs als de huizenprijzen niet significant dalen, meent Hordijk. Consumentenbestedingen zijn goed voor 70% van het Britse BBP. Als de kosten voor hypotheken stijgen, hebben consumenten minder te besteden aan andere zaken waardoor de vraag zal dalen en de Britse economie kan vertragen.
Daling huizenprijzen
Zouden de huizenprijzen gematigd dalen, dan is dat ook al genoeg om schokgolven door de Britse economie te zenden. Huizenbezitters waarvan de hypotheek onder water staat, hebben weinig financiële speelruimte. Zij zullen eerst trachten hun schulden af te betalen, alvorens zij andere bestedingen verrichten of overwegen te verhuizen.
Bovendien kan de daling van de huizenprijzen het consumentenvertrouwen schaden door de zogenaamde negatieve “welvaartseffecten”. Hoe hoger de huizenprijzen, des te rijker voelen consumenten zich en hoe lager de prijzen des te armer zij zich voelen, zelfs als ze niet van plan zijn om op korte termijn te verhuizen. Dit is van invloed op het consumentenvertrouwen, omdat dalende huizenprijzen consumenten minder bereid maken om te besteden.
Dalende huizenprijzen doen het aantal transacties op de woningmarkt afnemen. De reden is psychologisch: verkopers kijken achterom naar wat hun huis eens waard was en kopers wachten af of de prijzen nog verder dalen. Een woningmarkt die terugvalt of zelfs stilvalt, raakt projectontwikkelaars, bouwbedrijven, makelaars, verhuisbedrijven, interieurzaken, enz. negatief. Dit alles bijelkaar kan slecht uitpakken voor de Britse economie en daarmee het Britse pond.
