De ergste pijn als gevolg van de coronacrisis bij de commerciële vastgoedmarkt volgt binnen één á drie jaar. Dan glijdt de commerciële vastgoedmarkt in de VS af naar een volgende moeilijke fase, onder andere doordat huurders niet aan betalingsverplichtingen kunnen voldoen.
John Murray, hoofd commercieel vastgoed bij ’s werelds grootste obligatiebelegger Pimco verwacht dat de vastgoedmarkt in drie fases naar een dieptepunt afglijdt. De huidige eerste fase ontwrichtte de vastgoedmarkt met een correctie waarna de markt weer enigszins opveerde. Fase 2 dient zich over zes maanden aan. Daarin verwacht Murray kapitaalinjecties met eigen vermogens en het opruimen van de balansen.
Fase 3, een diepere nood die langzaam toeneemt door wanbetalingen van huurders en inkrimping, dient zich aan over 1-3 jaar, betoogt Murray. “Hier zal zelfs de kantoorsector niet immuun zijn, aangezien de druk op de balans als gevolg van een overschot vóór de coronapandemie, in combinatie met de lange termijntrends op het gebied van werken op afstand, zou kunnen leiden tot een langzame daling van de vraag, hetgeen verhuurders onder druk zet.
Ook Pedro Antonio Arias, hoofd Real & Alternative Assets bij Europa’s grootste vermogensbeheerder Amundi, ziet dat als gevolg van een diepe recessie en traag economisch herstel na de coronacrisis de vraag naar Europees vastgoed de komende tijd laag blijft. Met name horeca en retail worden hard geraakt door de crisis.
Deze crisis volgt op een toch al uitdagende situatie voor de retailmarkt. Veel internationale retailers hebben zich de laatste tijd gericht op topsteden en -gebieden, met een focus op online- en winkelverkoop. “Uiteindelijk kan de huidige crisis de financiële situatie van veel retailers verslechteren en de huren omlaag kunnen drukken”, schrijft de Amundi-specialist. Het herstel voor die sectoren verloopt geleidelijk en vergt tijd.
Arias voorziet hierdoor voor 2020 een afname van de investerings- en leaseactiviteiten, ook al wordt een herstel verwacht in het vierde kwartaal. Vanwege de zwakke economische omgeving wordt van beleggers en kredietverstrekkers verwacht dat zij op korte termijn minder risico’s zullen nemen. Dit bemoeilijkt financiering.
Het stijgende gebruik van e-commerce, een ontwikkeling die de coronacrisis heeft versneld, leidt daarentegen tot een stijgende vraag naar logistiek vastgoed.
Nick Fisher, Real Assets-strateeg bij Legal & General Investment Management (LGIM) is optimistischer. Volgens hem heeft de coronacrisis bewezen dat er een blijvende vraag is naar vastgoed voor horeca en leisure, vooral op de lange termijn. “De beperkingen leidden ertoe dat veel zaken hun deuren moesten sluiten, maar we zien een blijvende vraag naar vastgoed voor de deze sector.”
Volgens Fisher is de opkomst van werken op afstand als gevolg van het coronavirus evenmin de doodsteek voor kantoorvastgoed. “Het leidt waarschijnlijk tot een meer intentionele benadering van kantoren”, betoogt hij. Woningverhuur blijft volgens de strateeg goed presteren. De daling van het aantal verhuren en de stijging van het aantal huuropzeggingen, is volgens hem slechts tijdelijk. “Het bezettingsgraad en de huurbetalingen blijven zeer hoog. Wij verwachten dat de prestaties ten opzichte van andere sectoren robuust zullen zijn.”
