In 2016 hebben investeringen in Nederlands commercieel vastgoed een recordvolume bereikt van 14,8 miljard euro. Dit betekent een stijging van 18% ten opzichte van het vorige record in 2015 en een stijging van 27% ten opzichte van het pré-crisis record in 2007.
Cushman & Wakefield spreekt van de hoogste dynamiek ooit. De sterkste groei van het investeringsvolume vond plaats in het segment woningen waarin voor 4,2 miljard euro is geïnvesteerd, een stijging van 42% ten opzichte van 2015. Investeringen in kantoren zorgden met 41% van het totaal, voor het grootste aandeel van het totale investeringsvolume.
“De huidige beleggingsmarkt kenmerkt zich door hoge investeringsvolumes en door differentiatie in beleggingssegmenten. In de afgelopen drie jaar is er net zoveel in vastgoed geïnvesteerd als in de zeven jaar daaraan voorafgaand”, zo luidt de toelichting van Frank van der Sluys, Head of Research Cushman & Wakefield, bij de bevindingen.
Invloedfactoren vastgoedbeleggingsmarkt
“De sterke dominantie van kantorenvastgoed als beleggingscategorie, zoals die voor 2008 zichtbaar was, is getemperd. In 2007 was het aandeel kantoorbeleggingen nog 65% van het totale volume terwijl dit in de jaren daarna uitkomt op circa 30 tot 40%. De differentiatie uit zich vooral in een sterke toename in woningbeleggingen en segmenten zoals logistiek en zorgvastgoed. Daarmee is de markt wezenlijk veranderd en minder kwetsbaar geworden.”
Hoewel Nederlands vastgoed voorlopig populair zal blijven, verwacht Cushman & Wakefield dat het investeringsvolume in 2017 niet het volume van 2016 zal evenaren. De stijgende vastgoedprijzen kunnen er toe leiden dat een aantal beleggers hun pijlen op landen gaat richten die qua profiel lijken op het Nederland van een paar jaar geleden. Ook kan de huidige beleggingsdynamiek niet los worden gezien van de renteontwikkeling.
Een eventuele rentestijging tempert de investeringsdrang. De vastgoedadviseur wijst tot slot op politieke ontwikkelingen zoals de komende verkiezingen in veel Europese landen, de benoeming van Donald Trump en de Brexit, die invloed gaan hebben op het sentiment. Een positief sentiment leidt tot hogere investeringsvolumes, een negatief sentiment tot lagere.
Advies voor beleggers
“Vastgoed is meer dan ooit een financieel product geworden dat onder invloed staat van financieel-economische ontwikkelingen zoals rentestijgingen of dalingen en het algehele sentiment”, aldus Mathijs Flierman, Head of Capital Markets bij Cushman & Wakefield. “Om succesvol te zijn in de huidige markt is het voor investeerders dan ook van groot belang om vastgoed als beleggingsproduct zeer strategisch te benaderen.”
Toekomstige dalen in de beleggingsdynamiek zullen minder diep zijn dan in het verleden vanwege differentiatie in segmenten én door betere analyses van de verschillen tussen markten, locaties en gebouwen. Deze verschillen worden in Nederland heel goed in kaart gebracht waardoor investeerders hun beslissingen steeds nadrukkelijker op deze marktkennis baseren. De verschillen worden dan ook ingeprijsd wat zorgt voor toekomstbestendigere beslissingen.
Dit is terug te zien in de ontwikkeling van de rendementen: door de jaren heen wordt meer betaald voor het beste vastgoed en minder voor het mindere vastgoed. Daarnaast draagt de kortere holding period van een aantal beleggers bij aan minder diepe dalen omdat vastgoed weer sneller op de markt komt. Op dit moment zijn de eerste voorbeelden daarvan al zichtbaar bij partijen zoals Blackstone en Lonestar, deze laatste kocht in 2014 de EVE-portefeuille en verkocht deze weer in 2016. Vastgoed dat tussentijds is geoptimaliseerd door actief asset management, zal sneller op de markt komen en kan op aandacht blijven rekenen.
Vooruitblik 2017
Zoals hierboven gesteld, verwacht Cushman & Wakefield dat het totale investeringsvolume in 2017 het recordjaar 2016 niet zal evenaren. De grote interesse in Nederlands vastgoed zal echter wel aanhouden. In 2016 is er relatief weinig geïnvesteerd in winkelvastgoed. Als gevolg van de stijgende consumentenbestedingen zal dit segment in 2017 populairder zijn.
Zeker als er kwalitatief hoogwaardig vastgoed op de markt beschikbaar komt, zoals de verwachting is. Door de aanhoudende krapte op de woningmarkt in steden en aanpassingen in wet- en regelgeving zullen beleggers ook geïnteresseerd blijven in (studenten)huurwoningen. Daarnaast blijven logistiek en zorgvastgoed aantrekkelijk voor beleggers, dit laatste mede als gevolg van de bevolkingsontwikkeling en regelgeving. De aandacht voor kwalitatief hoogwaardige kantoren op de beste locaties in de grotere steden zal ook niet snel verdwijnen.
