Investeren in vastgoed. “Heeft u veel last gehad van de coronacrisis, de Oekraïne-oorlog, de oplopende inflatie en stijgende rente”, vroegen we aan Frédéric Puzin, oprichter en CEO van de CORUM Groep.
Puzin: “Na de uitbraak van corona en de lockdown in maart van 2020 hebben we onze asset managementteams in heel Europa snel gemobiliseerd om direct te kunnen reageren op deze onverwachte gebeurtenis. De prioriteit op korte termijn was om 1. onze aandeelhouders op de hoogte te houden van de ontwikkelingen en directe gevolgen en 2. om onze huurders te ondersteunen waar wij konden. Wij kregen in de eerste periode van corona dan ook een golf van verzoeken om huuruitstel, -opschorting of -opzegging van onze huurders. We brachten daarom eerst de situatie in kaart, om vervolgens een crisisbeleid uit te voeren. Dit hield in dat we toegewijde teams aanwezen die elk binnenkomend verzoek analyseerden, het gesprek met de betreffende huurder aangingen en vervolgens een actieplan op poten zetten. Dit kon bijvoorbeeld een betalingsregeling inhouden. Wij wilden de huurders die het echt nodig hadden steunen, zodat zij deze crisis te boven konden komen en hun activiteit onder de best mogelijke omstandigheden weer konden hervatten. Tegelijkertijd bleven wij alert op verzoeken van huurders die poogden misbruik van de situatie te maken.” Puzin vervolgt: “Tot in het eerste kwartaal van 2021 hebben we nog verzoeken om uitstel van betaling of (tijdelijke) verlaging van de huur behandeld. De impact van de crisis was dus zeker ook merkbaar bij ons, desalniettemin hebben wij 2020 goed af kunnen sluiten met een jaarrendement van 6% voor vastgoedfonds Corum Origin en 5,66% voor vastgoedfonds Corum XL. En voor 2021 hebben we zelfs een jaarrendement van 7,03% voor Corum Origin en 5,84% voor Corum XL mogen noteren.”
Sinds de oprichting in 2011 is Corum ervan overtuigd dat de huurder de waarde van een gebouw creëert. Puzin: “Daarom selecteren wij niet alleen huurders na een grondige (financiële) analyse, maar kiezen we er ook voor om een rechtstreekse relatie met hen te onderhouden door ons in-house asset managementteam. Deze overtuiging en organisatie zijn onze beste bondgenoten geweest om de crisis te doorstaan en bewijzen zich opnieuw in het huidige klimaat. Onze fondsen Corum Origin en Corum XL kennen namelijk een solide basis, met een diversificatie die bijna uniek is onder de vastgoedbeleggingsfondsen.”
Oekraïne
En toen was er de Russische invasie in Oekraïne. Puzin: “De oorlog en de internationale gevolgen daarvan zijn natuurlijk een bron van bezorgdheid voor iedereen. Maar de oorlog heeft vooralsnog een minimale impact op onze vastgoedfondsen en dus voor onze aandeelhouders. Al het vastgoed van onze vastgoedfondsen is namelijk gelegen in 17 landen wereldwijd, een diversificatie als eerste bescherming tegen allerhande risico’s, zoals de COVID-19- crisis. Maar geen van die 17 landen is Rusland of Oekraïne, oftewel, geen van onze ruim 400 huurders van Corum Origin en Corum XL worden momenteel direct door de oorlog getroffen. En hoewel dit indirect wel mogelijk is, denk bijvoorbeeld aan onze huurders in Polen, hebben wij voornamelijk internationale, solide en gediversifieerde bedrijven in de portefeuilles van de fondsen. Een kenmerk dat tijdens de gezondheidscrisis in 2020 ook zijn waarde heeft getoond. Onze huurders binden zich voor de lange termijn aan de gebouwen van Corum en bieden een goed uitzicht op de huurbetalingen.” “In het kader van een snel veranderende en gespannen situatie blijven wij alert en trouw aan onze strategie. De sterkte van de huurders die huur betalen aan Corum verklaart de robuustheid van de vastgoedfondsen. Ik kan het niet vaak genoeg zeggen: de huurder, de primaire bron van waarde in vastgoed, is een van de pijlers van onze strategie. De diversiteit van de huurders is niet gering: van doe-het-zelfzaken en binnenhuisarchitecten, die hebben geprofiteerd van de ‘renovatie’-koorts die tijdens de lockdowns is ontstaan, tot adviesbureaus en afvalverwerkingsbedrijven. Wij beperken ons niet tot bepaalde sectoren en zijn vooral geïnteresseerd in de goede gezondheid van de huurders. Dezelfde logica geldt voor het type vastgoed en onze overtuiging: leg niet al je eieren in één mandje… In lijn met dit standpunt – dat Corum sinds de oprichting heeft ingenomen – blijven wij ernaar streven om anticyclisch te beleggen. Niet om tegendraads te zijn en niet te doen wat iedereen doet, maar in het belang van onze aandeelhouders. Prijzen stijgen en dalen volgens schaapachtige reflexen, trends en tijdelijke zekerheden. En als een sector eenmaal in trek is, is het al te laat. Om niet door deze marktstemmingen te worden beïnvloed, trachten wij tegen een goede prijs aan te kopen wat andere beleggers verkopen, en aan hen te verkopen wat zij graag willen kopen. Het is aan ons om hierop te anticiperen en te beslissen wanneer het beste moment is: zijn we op het hoogste punt om te verkopen, of op het laagste om te kopen? Soms kan de beste actie haaks staan op de juiste, en eerlijk gezegd is een beslissing in deze omstandigheden niet zo gemakkelijk als het lijkt. Maar dit is ons werk, en wij streven ernaar dit zo goed mogelijk te doen voor de investeringen van onze aandeelhouders.”
Niet met de trends mee
In tijden van crisis zijn er evenveel zorgen als zekerheden. Wat eerst van waarde was, is dat nu misschien niet meer, en omgekeerd. Puzin: “En de kaarten worden soms opnieuw geschud, afhankelijk van welke richting de wind waait. Volgens trendvoorspellers zitten gezondheidszorg en logistiek in de lift, winkels en kantoren juist in de gevarenzone. Het probleem is dat de stormloop van kopers de prijzen in populaire sectoren opdrijft, zonder dat de huren van dit vastgoed deze ontwikkeling volgen! En daarom gaan wij niet met dergelijke trends mee. Als investeerders daarentegen bepaalde gebouwen
in populaire sectoren tegen een hoge prijs willen kopen, dan verkopen wij die graag aan hen! Om onze aandeelhouders daarvan te laten profiteren. Zo hebben wij in 2021 met onze vastgoedfondsen negen verkopen gerealiseerd en 27,5 miljoen euro aan meerwaarden direct uitgekeerd. Vastgoed dat in waarde stijgt is goed. Als die waarde op de bankrekening van onze aandeelhouders terechtkomt, is dat nog beter.” “Voor de ontwikkeling van onze anticyclische strategie is tijd een belangrijke factor waarop wij steunen. Daarom adviseren wij aandeelhouders om bij onze te beleggen voor de lange termijn en wij zijn daardoor in staat om te zoeken naar investeringskansen die in lijn zijn met onze overtuigingen.”
Bezettingsgraad
Gemiddeld 98% heeft u verhuurd voor een periode van gemiddeld 8 jaar. Is dat voldoende om over de diverse crisissen heen te kijken. “Ja, In een nog altijd onzeker economisch klimaat is de bezettingsgraad van de gebouwen op een zeer hoog niveau gehandhaafd: financiële bezettingsgraad van meer dan 96% voor Corum Origin en meer dan 99% voor Corum XL. Doordat wij het vastgoedbeheer in eigen huis hebben, kunnen we zowel een algemene als doelgerichte aanpak van de vastgoedportefeuille in werking zetten. De jarenlange nauwe band met de huurders helpt ons om de behoeften van de huurders te identificeren en hierop te anticiperen, zodat wanbetaling en leegstand zoveel mogelijk worden voorkomen. Onze betrokken teams zijn bovendien alert op de marktontwikkelingen om objecten op het juiste moment te kunnen verkopen en zo meerwaarde te realiseren, die vervolgens onder onze beleggers kunnen worden verdeeld. Corum Origin en Corum XL genereerden in 2021 maar liefst 29,4 miljoen euro aan meerwaarden, die vervolgens als uitzonderlijke dividenden aan onze beleggers in de fondsen zijn uitgekeerd.”
Toegankelijkheid
Met uw vastgoedfondsen maakt u het toegankelijk om indirect te beleggen in vastgoed. Wat is dat anders dan het kopen van een aandeel? “Onze vastgoedfondsen zijn niet-beursgenoteerde, open-end fondsen. Oftewel, ze zijn veel minder vatbaar voor marktschommelingen of turbulentie op de aandelenbeurs. Als particuliere belegger heb je dus de mogelijkheid om buiten de beurs om in vastgoed te beleggen zonder zelf het selectie-, aankoop-, beheer- en verkoopproces van het vastgoed te hoeven doen. Het feit dat onze vastgoedfondsen niet-beursgenoteerd zijn betekent overigens niet dat zij niet onder toezicht staan. Vergelijkbaar met de Nederlandse AFM vallen de fondsen onder de Franse financiële toezichthouder AMF (Autorité des Marchés Financiers). Deze zien er bijvoorbeeld op toe dat niet meer dan 40% vreemd vermogen voor financiering wordt gebruikt.
Wij financieren echter met maximaal 20% vreemd vermogen op fondsniveau, hierdoor zijn wij veel minder afhankelijk van banken en rentestanden. Door het open-end karakter, is er altijd de mogelijkheid om in- of uit te stappen. De aandelen zijn vrij verhandelbaar, zij kunnen dus worden overgedragen aan bijvoorbeeld een vriend of de kinderen. Of er kan een terugkoopverzoek bij ons worden ingediend. Let wel, een vastgoedbelegging is een investering gericht op de lange termijn. Wij adviseren daarom ook een beleggingshorizon van 10 jaar.”
Jullie hebben twee vastgoedfondsen. Welke is voor wie geschikt?
“Voor elke Nederlander. Van de young professional die net start op de arbeidsmarkt, de kersverse vader of moeder die maandelijks iets opzij wil zetten voor de kinderen en de ondernemer die het als appeltje voor de dorst of additioneel inkomen ziet, tot de ervaren belegger die zijn aandelenportefeuille wilt spreiden. We zien een verscheidenheid aan nieuwe aandeelhouders en dit komt door onze laagdrempeligheid. Door minimaal één aandeel in een CORUM vastgoedfonds te kopen ben je namelijk al aandeelhouder. Een aandeel in het CORUM Origin fonds kost 1.135 euro, een aandeel CORUM XL is 195 euro. Als aandeelhouder verdien je op 3 manieren potentieel inkomen met je aandelen: door de maandelijkse dividenduitkering uit huur, winstdeling bij verkoop van vastgoed en waardestijging van het aandeel (recent is het aandeel van beide fondsen nog geherwaardeerd van respectievelijk 1.090 euro naar 1.135 euro en van 189 euro naar 195 euro).
CORUM Origin is ons langstlopende vastgoedfonds. Het is opgericht in 2012 en belegt in 13 landen in de eurozone, in 6 verschillende sectoren. Het fonds bezit een vastgoedportefeuille van meer dan 140 gebouwen en 300 huurders en heeft inmiddels ruim 40.000 aandeelhouders. Dit fonds richt zich op cashflow, het profiteren van stabiele huurinkomsten dankzij haar spreiding in de verschillende landen en sectoren. CORUM XL is het tweede vastgoedfonds dat in 2017 is gelanceerd. Dit fonds beperkt zich niet tot de eurozone; het belegt in 11 landen in Europa en in Canada, in 5 verschillende sectoren en 5 valuta. Hoewel CORUM XL ook profiteert van stabiele huurinkomsten door middel van spreiding, is dit fonds meer gefocust op de waardestijging van het vastgoed. CORUM XL is ‘nog maar’ 5 jaar oud, het groeit het hard; de portefeuille bestaat uit meer dan 60 gebouwen en 140 huurders en heeft ruim 32.000 aandeelhouders.
De meeste vastgoedfondsen richten zich op één markt of één type vastgoed. Door onze spreiding over meerdere landen, sectoren en valuta’s profiteren we van opwaartse bewegingen in verschillende markten of vastgoedtypen en spreiden we tegelijkertijd – juist ook in tijden van crisis – de risico’s. Dat maakt ons uniek.”
Disclaimer: CORUM, onderdeel van de CORUM Butler Group, is een naamloze vennootschap dat is opgericht in 2011. Het heeft zijn hoofdkantoor in Parijs en kantoren in Amsterdam, Londen, Dublin, Wenen, Lissabon en Singapore. Momenteel telt de CORUM Butler Group wereldwijd circa 200 werknemers van 21 verschillende nationaliteiten. Tien jaar na oprichting is de onafhankelijke onderneming in Frankrijk uitgegroeid tot marktleider in beleggingsoplossingen. De onderneming beheert een portefeuille met een totale waarde van bijna 5 miljard euro en telt ruim 70.000 aandeelhouders. CORUM Investments is een merknaam van de CORUM Butler Group en in Nederland gevestigd aan de Herengracht in Amsterdam.
CORUM-aandelen zijn een vastgoedbelegging. Zoals geldt voor elke vastgoedbelegging, betreft ook dit een belegging op lange termijn met een beperkte liquiditeit. Wij adviseren een beleggingshorizon van 10 jaar. Er bestaat allereerst een risico op kapitaalverlies. Bovendien zijn het belegde kapitaal en de inkomsten niet gegarandeerd en afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt. CORUM Asset Management garandeert de terugkoop van uw aandelen niet. Tot slot, zoals geldt voor elke belegging, zijn de prestaties uit het verleden geen garantie voor de toekomstige prestaties.
