Ondanks een aanhoudende sterke vraag stagneert het aantal vastgoedbeleggingen door handelsgeschillen, zwakkere economische groei en een gebrek aan aanbod. De totale investering van circa 264 miljard euro in 2018 was ongeveer hetzelfde als in het jaar daarvoor. Hoewel verkopers hun sterke onderhandelingspositie wisten te behouden, slaagden kopers er ook steeds vaker in om gunstige contractvoorwaarden te bedingen. Dat blijkt uit de European Real Estate Deal Point Study 2019 van internationaal advocatenkantoor CMS. Meer dan 1.500 vastgoedovereenkomsten waarover CMS in 14 Europese landen heeft geadviseerd van 2010 tot en met 2018 zijn onderzocht.
“Het totaal aan beleggingen stagneert op een hoog niveau”, zegt Volker Zerr, partner binnen de Real Estate & Public-sectie van CMS in Duitsland. “De markt blijft verkopersvriendelijk. Wat wel is veranderd, is dat kopers in toenemende mate in staat zijn geweest voor hen gunstige contractvoorwaarden te bedingen. Onze gedetailleerde analyse van de koopovereenkomsten laat zien dat er door kopers meer onderhandeld is over objectieve garanties. Dat suggereert dat verkopers bereid zijn hogere risico’s te accepteren.”
Arnout Scholten, co-hoofd van de Real Estate & Construction Group bij CMS, voegt daaraan toe: “Uit ons onderzoek blijkt dat de Europese vastgoedmarkt een steeds internationaler karakter krijgt, met interessante nieuwkomers zoals Koreaanse investeerders. Zo begeleidde CMS in Nederland in 2019 de Koreaanse investeerder Kiwoom Asset Management bij aankoop van de Queens Towers in Amsterdam-West voor 130 miljoen euro, en de Koreaanse investeerder Hana Alternative Asset Management bij de aankoop van The Edge in Amsterdam-West voor 250 miljoen euro. Deze internationalisering van de vastgoedmarkt biedt vele kansen voor CMS. Als grootste vastgoedkantoor van Europa is CMS bij uitstek in staat om haar cliënten in alle grote vastgoedmarkten te bedienen.”
Kantoorpanden
Kantoorpanden bleven met een aandeel van 38% de sterkste beleggingscategorie in 2018. Er was in het bijzonder vraag naar value add-vastgoed met bijna aflopende huurtermijnen of leegstaande eigendommen in Europese steden en agglomeraties. Het aandeel transacties betreffende kantoorpanden is al enige jaren op een relatief constant niveau van 40%. De positieve trend op het gebied van bijzondere eigendommen zet onverminderd door. Deze categorie omvat hotels, service-appartementen, verzorgingshuizen, studentenwoningen en industriële eigendommen. Bijzondere beleggingscategorieën hadden een aandeel van 19% in het totaal aan investeringen in 2018 (2017: 14%, 2016: 11%). Excessieve vraag en een gebrek aan hoogwaardig vastgoed in de categorieën kantoor en retail dwingen investeerders hun investeringsvoorkeuren te herzien en over te stappen naar andere eigendomscategorieën. Bijzonder vastgoed profiteert van hogere rendementsverwachtingen en een laag gepercipieerd risico op leegstand. Door de voortdurende neerwaartse trend die in 2016 startte, verliest retail de tweede plaats in de eigendomscategorie. Eerder was er sprake van een daling van 25% naar 18%. Nu is retail nog maar goed voor 15% van de investeringen.
In 2018 slaagden kopers vaker dan er in eerdere jaren in om gunstige contractvoorwaarden te bedingen. Verkopers bleven profiteren van veerkracht van de markt door middel van aangepaste aankoopprijzen en earn out-clausules. Voorzieningen voor aanpassing van de koopprijs zijn sinds 2016 steeds gebruikelijker geworden. Dit heeft deels te maken met verdere toename van transacties op het gebied van ontwikkelingsprojecten (termijntransacties). Het aandeel overeenkomsten met een variabele koopprijs was 27% in 2018.
Opwaartse trend
De opwaartse trend die al jaren gezien wordt op het gebied van de minimis- en basket-clausules, die de garantieaanspraken van kopers beperken, is in 2018 tot stilstand gekomen. Met 54% (de minimis-clausules) en 43% (basket-clausules) is het aandeel van deals met deze verkopersvriendelijke clausules iets kleiner dan een jaar eerder. Transacties met een bovengrens, zoals een maximale contractuele aansprakelijkheid aan de kant van de verkoper, volgden dezelfde trend en lieten een daling zien naar 60%. Echter, dit is nog steeds een zeer groot aandeel. De verkopersvriendelijke markt is ook nog steeds evident zichtbaar in de verjaringstermijnen. Er werden korte garantie-verjaringstermijnen van minder dan achttien maanden overeengekomen in ongeveer een derde van alle transacties.
In ongeveer de helft van de transacties werd niets gedaan om zeker te stellen dat de koper aan zijn financiële verplichtingen voldeed. Dit laat het hoge aandeel van financieel sterke institutionele investeerders aan de zijde van de koper zien. Kopers deden het goed op het gebied van garantieovereenkomsten. Vergeleken met een jaar eerder was er een toename in het aantal transacties met objectieve garanties (bijvoorbeeld aansprakelijkheid ongeacht of de verkoper zich bewust was van een omstandigheid), met een stijging van 7 procentpunten naar 12%. Dit terwijl er een daling was in het aantal overeenkomsten met alleen subjectieve garanties (openbaarmaking van kennis) met 4 procentpunten naar 16%.
Het merendeel van de vastgoedinvesteringen bleef in 2018 in handen van buitenlandse investeerders. Vergeleken met een jaar eerder is het aandeel buitenlandse kopers licht gegroeid (2018: 52%, 2017: 51%). Dit werd vooral veroorzaakt door toegenomen activiteit van investeerders uit Azië. Aan het begin van de periode die in 2010 werd onderzocht, maakten nationale investeerders de dienst uit in de markt. In 2013 kwamen daar internationale investeerders bij. In 2014 werden voor het eerst meer investeringen gedaan door internationale spelers dan door nationale investeerders. Daarna draaide dat weer om en de afgelopen twee jaar is het aantal nationale en buitenlandse investeerders meer in evenwicht gekomen.
