Beursgenoteerde REITs wereldwijd handelen gemiddeld genomen tegen een grote korting versus privaat vastgoed, wat tot een periode van aanzienlijke outperformance voor vastgoedaandelen kan leiden. Telkens als de ‘discounts’ in het verleden zo hoog waren, presteerden vastgoedaandelen in de drie jaar daarna 25% tot 50% beter, aldus PGIM Real Estate in zijn meest recente Global Real Estate Securities Market Review.
“Als we disconnecties van deze omvang zagen tussen publiek en privaat vastgoed, dan nam het aantal fusies en overnames en de consolidatieactiviteit toe zodra de kapitaalmarkten stabiliseerden. In de huidige omgeving kijken we vooral naar consolidatie binnen beursgenoteerde vastgoed. In de afgelopen achttien maanden hebben we al zes public-to-public consolidatietransacties gezien, waarbij de premie 15% tot 50% bedroeg. We verwachten dat deze trend zich zal versnellen nu de ‘haves’ doorgaan met het kopen van de ‘have-nots’, door aandelen uit te geven om bedrijven met hoge kapitaalkosten te kopen en zo verschillende synergievoordelen te realiseren, maar ook door hun technologieplatforms in te zetten om meer cashflow uit een bestaand stuk vastgoed te halen”, aldus het onderzoeksrapport.
Koopkansen
De beste koopkansen voor REITs liggen waarschijnlijk bij vastgoedbedrijven die hun kostenvoordeel gebruiken om externe groei te genereren in sectoren met een defensieve vraag, zoals de gezondheidszorg waar de bezettingsgraad van zorgwoningen ver onder het niveau van voor de crisis blijft. Ook overnamedoelwitten die te maken hebben met ‘special situations’ en – in de tweede helft van het jaar – self-storage en appartementen die 2025 ingaan met een beperkt aanbod en mogelijkheden om de inkomsten versneld te laten groeien, vindt PGIM Real Estate interessant.
Op de Europese markt presteerden vastgoedaandelen in 2023 aanzienlijk beter dan hun Noord-Amerikaanse en Aziatische tegenhangers, dankzij een sterke rally met een totaalrendement van gemiddeld 27% in het vierde kwartaal, na een relatief teleurstellende prestaties in 2022. Toch bevinden Europese vastgoedaandelen zich nog steeds ongeveer 33% onder hun niveau van eind 2021 en de gemiddelde waarderingen handelen tegen aantrekkelijke discounts ten opzichte van waarden die al aanzienlijk zijn afgewaardeerd.
