Beursgenoteerd vastgoed genereert hoogste institutionele beleggingsrendement in het VK en op één na hoogste in Nederland. Dat blijkt uit een studie van CEM Benchmarking naar de resultaten van acht verschillende beleggingscategorieën in handen van Europese institutionele beleggers.
Deze instellingen beheren opgeteld 2.600 miljard euro waarmee ze 36% van de 1.000 grootste fondsen in Europa vertegenwoordigen. Het onderzoek in opdracht van de European Public Real Estate Association (EPRA), dat woensdag wordt gepresenteerd op de jaarlijkse conferentie in Berlijn, toont aan dat voor Britse institutionele beleggers het gemiddelde jaarlijkse nettorendement van beursgenoteerd vastgoed over zeven jaar 10,93% bedroeg. Dat is iets meer dan private equity (10,86%) en aandelen (10,76%).
In Nederland was het nettorendement van beursgenoteerd vastgoed het op één na hoogste met 9,32%, gemeten over een periode van 12 jaar. Alleen private equity deed het beter met 10,78%. Het VK en Nederland, respectievelijk de grootste en de tweede particuliere pensioenmarkten in Europa, lijken echter te verschillen in hun visie op de toekomstige richting van de vastgoedsector als geheel. Nederlandse fondsen zijn bezig hun risico te verkleinen. Britse fondsen doen het tegenovergestelde.
Andere fondsen uit EU-landen zijn betrekkelijk stabiel. In het VK bedroeg het beursgenoteerde vastgoed gemiddeld slechts 0,3% van het totale beheerd vermogen (AUM) van fondsen, maar dit is in de onderzoeksperiode met maar liefst 25,9% per jaar gestegen. Nederlandse fondsen laten een sterk afwijkend beeld zien. Met gemiddeld 1,9% van de totale AUM hebben ze binnen de drie onderzoeksregio’s van CEM (VK, NL en fondsen in andere eurolanden) gemiddeld de hoogste institutionele allocatie aan beursgenoteerd vastgoed. Tegelijkertijd daalde de blootstelling van Nederlandse fondsen aan beursgenoteerd vastgoed over de onderzoeksperiode met jaarlijks 7,9%.
Ali Zaidi, EPRA-directeur Research & Indices: “Het sterke rendement van beursgenoteerd vastgoed toont de verdiensten aan van de langdurige allocatie van institutionele beleggers aan de sector, los van de toewijzing aan algemene aandelen. Vooral samen met de voordelen van risicodiversificatie versterkt dit de totale portefeuille. De prestaties van vastgoedaandelen worden bepaald door het optimaliseren van huurinkomststromen en het bezitten van activa van hoge kwaliteit, terwijl ze een ongeëvenaarde liquiditeit bieden in vergelijking met andere vormen van vastgoedinvesteringen. Het onderzoek van CEM toont ook aan dat de kosten van beleggen in beursgenoteerd vastgoed een fractie zijn van de kosten van beleggen via fondsen of het direct bezitten van onroerend goed.”
Andere belangrijke bevindingen van het CEM Benchmarking onderzoek:
• Het gemiddelde jaarlijkse netto-beleggingsrendement van beursgenoteerd vastgoed voor andere fondsen uit de eurozone was 5,59 procent in de periode 2008 – 2016, vergeleken met 11,55 procent voor private equity.
• Vastgoed is het belangrijkste diversificatie-instrument in Europese institutionele beleggingsportefeuilles, afgezet tegen activaklassen als vastrentende waarden en algemene aandelen. Nederlandse fondsen wijzen gemiddeld 8,0 procent toe aan vastgoed, dit is 25/75 verdeeld tussen beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed. Het VK en andere fondsen uit de eurozone wijzen gemiddeld iets meer dan 5,0 procent toe aan vastgoed.
• Voor de langste onderzoeksperiode waarin beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed is opgenomen (Nederlandse fondsen 2005 – 2016), hebben deze beide beleggingscategorieën een vergelijkbare geannualiseerde volatiliteit (respectievelijk 22,85% en 23,55%). In andere regio’s en tijdvakgroepen is niet-genoteerd vastgoed volatieler dan beursgenoteerd vastgoed, voornamelijk vanwege het feit dat de activaklasse meer specifiek (idiosyncratisch) risico heeft.
• Zonder beleggingskosten was private equity de best presterende beleggingscategorie, maar het is ook de duurste met beleggingskosten die respectievelijk 452 basispunten (Nederlandse fondsen), 382 basispunten (fondsen overige eurolanden) en 415 basispunten (Britse fondsen) bedragen. Na aftrek van beleggingskosten bleven de private equity-rendementen het hoogste van alle activaklassen met uitzondering van beursgenoteerd vastgoed in het VK.
De acht samengevoegde activaklassen die CEM Benchmarking heeft onderzocht zijn: beursgenoteerde aandelen, private equity, vastrentende waarden, hedgefondsen, beursgenoteerd vastgoed, nietbeursgenoteerd vastgoed, niet-beursgenoteerde infrastructuur en ‘overig’. Het volledige CEM Benchmarking rapport is te zien op de EPRA website: https://bit.ly/2wzWzXY
