De Amerikaanse huizenmarkt gaf in 2023 een gemengd beeld met zowel positieve als negatieve berichten, en dat zal in 2024 niet anders zijn, schrijft vermogensbeheerder UBS AM in zijn laatste update over de private markten.
“Aan de ene kant bleek de Amerikaanse huizenmarkt veerkrachtiger dan verwacht. Anderzijds leidden de stijgende hypotheekrentes, de afnemende betaalbaarheid en het chronisch onderaanbod tot een aanzienlijke afkoeling.”
“Dat had een vrij milde daling van de mediane huizenprijzen in de grootstedelijke gebieden tot gevolg, met 4,8 procent in 2023, na een stijging van 45 procent sinds het begin van de pandemie. Daarmee lijken we nu in een patstelling te zitten. Door het recordniveau van onbetaalbaarheid en het gebrek aan aanbod, kan de markt in geen van beide richtingen bewegen.”
De experts van UBS AM zien wel enkele opklaringen aan de horizon:
• De huizenprijzen zijn in de meeste grootstedelijke gebieden gestabiliseerd. Sinds oktober zijn ze aan het herstellen, en er is zelfs sprake van een winst van 8,1 procent op jaarbasis volgens de Case Shiller Index.
• De bouw van het aantal nieuwe woningen steeg in november tot 1,56 miljoen. Het sentiment van de huizenbouwers is nog steeds negatief, maar wel verbeterd door het vooruitzicht op renteverlagingen.
• De hypotheekrente daalde ook, tot ongeveer 6,42 procent. Het aantal achterstallige betalingen blijft laag. De meeste Amerikaanse kredietnemers hebben een rentetarief vastgeklikt dat ver onder de huidige rente ligt.
• Ten slotte blijft het aanbod beperkt. Het voorbije decennium werd er systematisch minder gebouwd dan de vraag. De woningbouw is nog steeds vertraagd en de leegstand van huizen zit op een historisch dieptepunt.
Donkere wolken
“Toch zijn de donkere wolken nog niet verdwenen, voornamelijk door de hoge prijzen. De betaalbaarheid van woningen is in 41 jaar niet zo klein geweest, volgens de index van de National Association of Realtors. De gemiddelde aflossing van een hypotheek is nu 112 procent hoger dan aan het begin van de pandemie. Huren is voordeliger dan kopen, en veel huurders hebben geen uitzicht om een eigen woning te gaan kopen.”
“De vooruitzichten voor de woningmarkt in 2024 zijn dus gemengd, waarbij de consensus uitgaat van een bescheiden groei van 2 tot 3 procent. Sommige optimistische beleggers verwachten dat de huizenprijzen met maar liefst 5 procent gaan stijgen, met dank aan de aankomende renteverlagingen. Betaalbaarheid en aanbod zullen waarschijnlijk cruciale factoren blijven voor de richting van de markt. Met een beperkt vermogen om het aanbod op korte termijn te vergroten, zal de markt waarschijnlijk blijven worstelen, totdat er meer duidelijkheid is over de rentetarieven.”
