In augustus kwamen de woningprijzen gemiddeld 0,2% lager uit dan een maand eerder. De prijzen zijn inmiddels al drie maanden op een rij nagenoeg stabiel. Waar we eerst spraken van verwachte afkoeling, lijkt de afkoeling op de woningmarkt inmiddels een feit. In ons basisscenario gaan we uit van een lichte daling van de woningprijzen tot eind 2023.
De woningmarkt koelt af
De afkoeling van de woningmarkt is nu ook zichtbaar in de prijzen. Die zijn al drie maanden op rij nagenoeg stabiel. Terwijl de prijzen tussen januari en mei gemiddeld nog met 1,2% per maand stegen, was de prijsgroei in juni (+0,2%) en juli (+0,1%) nihil. In augustus daalden de prijzen gemiddeld met 0,2%. Het aantal woningverkopen neemt al sinds de tweede helft van 2021 af. Tussen januari en augustus wisselden ruim 20% minder woningen van eigenaar dan in dezelfde periode vorig jaar. De recente stijging van het aantal te koop staande woningen wordt daardoor echter niet volledig verklaard. Ook het aantal te koop gezette woningen speelt een rol. Sinds het tweede kwartaal worden er meer woningen te koop gezet. De vrees voor een daling van de woningprijzen zorgt er mogelijk voor dat doorstromers meer haast voelen om hun woning te verkopen. Ten slotte wijst ook het vertrouwen op afkoeling: de VEH-index van het vertrouwen in de woningmarkt ligt sinds december 2021 onder de 100, wat erop wijst dat het pessimisme de overhand heeft.
Hogere rentes dan verwacht
Na een flinke stijging van de hypotheekrentes van ongeveer 2,5%-punt in de eerste helft van het jaar, was er in juli en augustus weer sprake van een lichte daling. De grote verhoging van de beleidsrente door de ECB in september met maar liefst 75 basispunten, en de aankondiging de rente komende tijd nog verder te zullen verhogen, hebben ervoor gezorgd dat onze renteverwachtingen naar boven zijn bijgesteld. Deze hogere rentes missen hun uitwerking op de woningmarkt niet.
Impact op woningprijzen
Met de verwachting van verder stijgende rentes, lijkt een lichte daling van de woningprijzen waarschijnlijker dan stabilisatie. Een verdere stijging van de rentes met 1%-punt verlaagt het aankoopbudget van woningkopers namelijk met tientallen duizenden euro’s. Dit komt boven op de verlaging van het aankoopbudget als gevolg van de rentestijging eerder dit jaar.
Terug naar de prijzen van eind 2021
Al met al, gaan we ervan uit dat de woningprijzen tot het eind van 2023 licht zullen dalen richting het prijsniveau van eind 2021. Dit komt neer op een daling van zo’n 4,5% vergeleken met de prijzen nu. Wel zijn de onzekerheden, mede door de oorlog in Oekraïne, veel groter dan normaal.
