De markt voor Real Estate Investment Trusts (REIT’s), beleggingsfondsen die hun inkomen uit vastgoedbeleggingen halen, had in 2015 veel last van volatiliteit, veroorzaakt door de onzekerheid rond een eventuele renteverhoging door de Federal Reserve.
Volgens Scott Crowe, strateeg bij CenterSquare IM, een boutique van BNY Mellon, zijn er veel onderliggende factoren die richting geven aan REIT’s en het onroerend goed dat uiteindelijk de waarde hiervan bepaalt.
“De rentestand is slechts een van deze factoren. Daarnaast, vastgoedcycli zijn niet identiek en de factoren die vastgoedcycli beïnvloeden, veranderen naarmate de economie verandert.”
Volgens Crowe zijn dit de vijf belangrijkste factoren die de waarderingen van REIT’s bepalen:
1. Vastgoed kan profiteren van zijn correlatie met economische groei.
2. Gangbare inzichten rondom REIT’s, rendement op obligaties en monetaire verkrapping door de Fed, kunnen ervoor zorgen dat REIT’s oversold raken, waardoor kansen voor beleggers ontstaan.
3. Bescheiden aanbod en aantrekkende vraag zorgen voor solide fundamentals.
4. Gezonde yieldspreads beschermen vastgoedwaarderingen voor beperkte stijging van rendement op obligaties.
5. Er gloort aantrekkelijk rendement voor kritische beleggers dankzij diverse trends zoals millennials en vergaande verstedelijking.
Risico’s
Ondanks een hogere gevoeligheid van de REIT-markt voor rentestijgingen in de afgelopen jaren zal een geleidelijke verandering in het rentebeleid van de Fed de vastgoedcyclus niet laten ontsporen. Crowe: “Hoewel er risico’s verbonden zijn aan de economische en financiële instabiliteit als gevolg van een afvlakkende rentecurve, denk ik dat REIT-beleggers moeten kunnen profiteren van een langzame verkrappingscyclus met aanhoudende lage lange rente en een gematigde economische groei.
Aanjager
“De belangrijkste aanjager van rendement op REIT’s op de middellange termijn is de onderliggende vastgoedmarkt, die wordt ondersteund door een groeiende economie, beperkt aanbod en bovengemiddelde yieldspreads ten opzichte van schuldkosten.”
Kijkend naar de korte termijn, meent Crowe dat de marktvolatiliteit op deze markt, gedreven door de vrees voor een hogere rente, een aantrekkelijke investeringsmogelijkheid in vastgoed kan opleveren tegen een gereduceerde waardering.
Lees hier de gehele paper ‘REIT’s, rising interest rates and the real estate cycle’ van Scott Crowe
